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Em muitos momentos do nosso dia a dia tratamos de conceitos característicos ao mercado imobiliário, no entanto, nem sempre é do conhecimento dos nossos interlocutores algumas das designações usadas, mesmo que apenas sejam do cotidiano e não designações técnicas. Desta forma, acredito ser interessante descrever alguns destas designações usadas, ou todos saberiam dizer o que é “incorporação imobiliária”, o que seria VGV, INCC, IGPM, CUB, “especulação imobiliária” e a tal “bolha imobiliária”.

Como consultor e responsável pelo desenvolvimento de muitos empreendimentos no mercado imobiliário, sigo a rotina de sempre buscar informações sobre novidades, tendências e dados que possam somar, e mesmo, multiplicar quando da criação de um novo projeto ou consultoria de nossas empresas. Agora, fiquei surpreso quando dei início a leitura da reportagem publicada sobre o mercado Sergipano na edição n. 170 de setembro da Construção Mercado, pois não sabia que tínhamos uma demanda de 77,4 mil unidades habitacionais, dado esse fornecidos ao jornalista Rodrigo Petry pela Fundação João Pinheiro em parceria com o Ministério das Cidades e outras entidades.


Continuei a leitura e vi que esses dados são de 2012, mas apesar de passados 03 anos, seria possível identificar que não reduzimos pouco essa demanda, e ainda que tal número tem uma representatividade muito grande já que equivale a aproximadamente 12% da população aracajuana, e observe que não faço equivalência da quantidade de pessoas que residiriam nestas unidades. Aprofundando mais este dado, a reportagem nos apresenta que das 77,4 unidades demandadas, aproximadamente 64 mil unidades estariam na linha do Minha Casa Minha Vida e pouco mais 13,4 mil unidades estariam enquadras nos diversos padrões de unidades habitacionais.
Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 05/10/2015, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

A dinâmica do mundo moderno nos traz elementos do passado como respostas ao presente. Ou poderíamos ressaltar que são problemáticas da dinâmica moderna que requerem soluções passadas.

Em meio ao pessimismo do mercado e o cenário controverso, vê-se que alguns empreendimentos ainda continuam em destaque no mercado imobiliário, seja nacional, ou local. Tal fato está atrelado a inúmeros fatores, os quais já apresentados anteriormente, como o cuidado no desenvolvimento dos projetos, a identificação de demanda e localização estratégica. Entretanto, os fatores que norteiam o desenvolvimento inicial do produto imobiliário não devem ser encarados como sendo as únicas ações para atingir o sucesso de qualquer empreendimento, mas sim, a mola mestra, o ponto de partida para o sucesso.


Passada a fase de identificação da conceituação, viabilidade e desenvolvimentos dos projetos, chega o momento mais esperado por todos os envolvidos no mercado imobiliário: a hora de lançar o produto e encarar a aceitação dos clientes. Nesta fase, o produto já foi todo concebido, já teve sua demanda identificada, já levantou seus custos e valores de venda, seus pontos fortes e oportunidades de melhoria, ou seja, já se tem todo o cenário idealizado do empreendimento. Mas qual seria o próximo passo? Apenas lançar o produto colocando no mercado? Quais as estratégias a serem planejadas para o lançamento? O que fazer? São questões importantes de marketing imobiliário e comercialização que se somam ao resultado final. É o momento de expor a vitrine no mercado. O fato é que tudo que foi planejado pode vir por água abaixo se este ciclo não for cuidadosamente pensado como os primeiros.

A dinâmica do mundo e outra, é o momento de adotar estratégias e pontos de avaliação diferentes, compreender melhor os clientes, para assim torna-se capazes de aprimorar os produtos. Esta busca em compreender o cliente melhor não está atrelada em mais quantidade de trabalho e sim em trabalhar com mais inteligência, afinal, identificar as necessidades reais dos clientes permite que os esforços sejam recompensados. Parte da identificação e melhor compreensão dos clientes passa na avaliação do passado, no aprimoramento das métricas de avaliação dos produtos já lançados, dos erros e acertos, dos sucessos de vendas e da lentidão das vendas. Expondo esse pensamento é possível afirmar que persistir em um produto que foi sucesso no passado, pode ser um erro diante do novo mercado, pois, o cliente juntamente com o produto pode e deve ter aprimorado as expectativas e resultado.

Hoje, a facilidade de acesso as informações aproxima cada vez mais empresas e clientes, como também os afasta, afinal, nunca foi tão fácil recriminar ou criticar de maneira abusiva o erro de uma empresa ou prestador de serviço. As redes sociais tornaram-se a fonte da avaliação para todos, basta postar uma foto ou uma informação, e pronto! Já está sendo avaliado, criticado, elogiado e julgado. Há uma máxima em que um cliente satisfeito atingi até três pessoas, já um cliente insatisfeito atingi dez ou mais pessoas, e olhe que está máxima é antiga, da época que não havia o facebook.

Tem-se de forma costumeiras inúmeras críticas a empreendedores que desenvolvem projetos com muitas unidades, as vezes pequenos, com estética não tão apurada ou impondo arquitetura de outras localidades. Se fazem dessa forma, é porque a legislação permite, e principalmente, conseguiram identificar sua demanda, tendo aceitação de seus produtos. Avaliar não é apenas dar sua opinião, é ter ou criar opinião a partir de várias informações acerca do assunto. Antes de valida-la, seria justo entender tudo envolvido na criação do empreendimento, na estratégia da empresa, no mercado alvo, dentre outros. O que não dá mais, é persistir com erros ou não aprender com as validações de seus produtos, positivos (de sucesso) ou não.


No Brasil é comum o erro ser encarado como fracasso, no entanto, quase sempre esse fracasso traz aprendizado e melhorias para ações futuras. Quem não sabe de alguma empresa que teve problemas no passado e conseguiu dar volta por cima, que não vendeu determinado produto e depois seu próximo lançamento foi um sucesso. Não se deve entrar no mérito da honestidade ou confiança, e sim do aprendizado com as avaliações do passado.

O conceito da arquitetura pensada, exposto no artigo passado, destaca a busca por um projeto viável e factível, e está entrelaçada com as avaliações e validações do mercado e do urbanismo. Desenvolver um projeto é validar uma análise do produto lançado ou em criação, identificando para quem se destina, quais suas condicionantes de aplicabilidade, funções, questões legais, estética, viabilidade econômica, dentre outras. Tais variáveis e predeterminações devem vir das validações do passado, das avaliações de novas tendências, além das estratégias e serem empregadas, e assim, o produto será escolhido pelo cliente seguindo respostas à seus anseios, e não mais apenas a prerrogativa cultural de comprar um imóvel para alcançar certa estabilidade, ou comprar porque o orçamento cabe no bolso.

Matéria publicada originalmente no jornal Cinform, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

De forma mais simples e sem envolver apontamentos complexos e acadêmicos, a VIABILIDADE ECONÔMICA do empreendimento deve ser encarada como o reflexo do custo benefício. Esta relação do CUSTO x BENEFÍCIOS vem tomando grande destaque no momento de decisão dos consumidores, em virtude das dificuldades financeiras que o pais passa, e não seria diferente para empreendedores e empresários. Definir a aquisição de um bem, o investimento em determinada área, a aplicação financeira e a criação de um empreendimento, devem passar pelas validações da VIABILIDADE ECONÔMICA.

Agora, dando ênfase ao mercado imobiliário e o desenvolvimento de projetos, as incorporadoras e profissionais da área devem entender o quanto primordial é a interdependência de suas atividades para com o mercado. Expondo de forma mais clara esta interdependência, é fato que quando uma área é escolhida para o desenvolvimento de determinado empreendimento, a primeira coisa a ser feita é a avaliação do terreno, a infraestrutura existente, as condicionantes legais e dificuldades técnicas. Na definição do produto tem que se que verificar o conceito a ser empregado, a tipologia a ser desenvolvida, a quantidade de unidades a ser trabalhada, o valor destas unidades e sua regularização. No lançamento do empreendimento deve-se confirmar a forma de apresentação do produto, as condições de comercialização, os investimentos com marketing, vendas e, o maior investimento do empreendimento, o início de suas obras. As descrições acima podem relacionar as etapas de um empreendimento com seu planejamento inicial, suas discussões no desenvolvimento dos projetos e suas validações ao início das vendas. Mas como a VIABILIDADE ECONÔMICA se comportaria e o por que ela teria de acompanhar todas as etapas?

O título pode confrontar pensamentos anteriores, apresentados nos últimos artigos, contudo tal questionamento deve ser encarado, justamente, para reforçar a importância das inúmeras análises e variáveis no desenvolvimento de um projeto, de um produto imobiliário, ou quaisquer atividades comerciais a serem desempenhadas. Muitas vezes o cliente não sabe dizer o que precisa, mas conhece muito bem os seus problemas.

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Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 13.07.2015, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura.

Pressionados tanto por um mercado que exige mais e com mais padronização, como por uma legislação retrógrada e incerta, os arquitetos hoje esmagam sua criatividade (as vezes confundidas como arte pura) e se entregam a uma condição de arquitetura que poderia ser intitulada como Arquitetura Empírica, desenvolvida puramente para satisfazer o imediatismo do mercado. A falta de identidades urbanas é um reflexo dessa aplicação desenfreada do processo de arquitetura fabril, empírica.

O desenvolvimento de projetos passa por inúmeras interferências, tudo deve ser levado em consideração quando do desenvolvimento arquitetônico de uma edificação, não esquecendo das demandas dos clientes, mas também lembrando do seu envolvimento com a localidade, com a cidade, suas relações de custo, sua viabilidade financeira, sua estética, suas orientações solares, seu conforto térmico e acústico, as tecnologias empregadas, as limitações legais, a acessibilidade, e assim segue. Além disso, a associação de todas essas variáveis à um traço estético e estilístico, a movimentos culturais locais e globais é uma tarefa essencial que precisa ser resgatada, pois esta cria significado e inspira e cria sensações nos moradores e o no entorno de cada arquitetura.

No contraponto à arquitetura acima descrita como empírica, é possível ousar em denominar um novo conceito, a ARQUITETURA PENSADA? Afinal, o projeto quando concebido é idealizado para sua construção e deve atender inúmeras relações e interferências já relatadas, e agregar todo empirismo e relações de utilidade e função, mas ir além. “Pensar na arquitetura” a ser empregada é responder com conhecimento de forma técnica a interferências da dinâmica das vidas das pessoas e da cidade e construir significados estéticos que tocam e não se tornam indiferentes para as pessoas. A ARQUITETURA PENSADA como resposta a dinâmica dos dias atuais, só seria identificada quando da construção da obra, ou seja, quando os projetos definitivamente passam a fazer parte da vida das pessoas e da cidade, quando as interferências passam a envolver-se com o projetado, com o idealizado.


Assim como o Urbanismo para negócios, onde identifica-se a relação dos projetos para com os envolvimentos urbanos, a Arquitetura Pensada relaciona linhas conceituais à funcionalidade e viabilidade econômica financeira do projeto. Resgatar grandes traços com funcionalidade e viabilidade econômica é ir além da Arquitetura Empirista, pois significa dar saltos de criatividade e inovação em cada projeto.

Enfim, as obras que surgem foram viabilizadas de alguma forma, e esta forma deverá responder através da ARQUITETURA PENSADA e não apenas com desenhos arquitetônicos técnicos e sem vida.

É fato que, para os estudantes e profissionais da área, é mais fácil identificar e relacionar os projetos aos seus criadores, porém, com o tempo e o conhecimento das obras, a população também passa a reconhecer certas características destas obras e relaciona-las ao arquiteto ou escritório de arquitetura responsável. E acima de tudo, com as novas regras dispostas pelo Conselho de Arquitetura, onde a indicação de responsabilidade técnica em placas e anúncios e outros elementos de comunicação, será possível um maior reconhecimento dos profissionais, seus traços e características, ou seja, um maior reconhecimento do que é ressaltado aqui, as obras e seus criadores.

Agora, apesar desse fôlego, o momento para as incorporadoras e seus empreendimentos não repetirá os anos passados, visto que no período de 2010 a 2013, principalmente com a condição do crédito imobiliário mais acessível, o mercado teve uma grande alavancagem, onde qualquer produto atrairia os olhares do consumidor. Apesar de que, se retomada um pouco mais a memória de anos anteriores à política de crédito imobiliário e abertura de capitais das incorporadoras /construtoras, vê-se que não se tinha tanto pessimismo no mercado. Este momento, que assusta a muitos, pode ser encarado como mais uma fase de incertezas e expectativas, e sem sombra de dúvidas, é o momento de produzir produtos com qualidade, inovação, valores e diferenciais a serem agregados e, principalmente a identificação de demandas.


Diante deste cenário de expectativas, alguns produtos vêm assumindo papel de destaque no mercado imobiliário nacional, e que deverá proliferar-se por outros mercados, como o sergipano. Desde 2013, e principalmente, em 2014, os apartamentos compactos e com serviços têm atraído os olhares de compradores e investidores, já que suas metragens quadradas e localizações estratégicas fazem com que seu preço final se alinhe à renda do público consumidor. Com áreas variando entre 30 a 75 m², os apartamentos denominados ‘compactos’ enquadram-se no tamanho das famílias modernas, que possuem menos integrantes, e estão cada vez mais atreladas ao ritmo frenético e dinâmico das cidades. Normalmente com apenas 02 quartos, estes empreendimentos trazem em seu DNA a comodidade e a maior relação entre apartamentos e áreas comuns, já que algumas destas áreas comuns passam a complementar áreas dos apartamentos, como espaços para lavanderia substituindo grandes áreas de serviços e home office ou lan house, substituindo o terceiro quarto e que pode ser usado para tal fim, por exemplo.

Além das inovações internas e arquitetura com traços diferenciados, estas novas tendências de apartamentos compactos também sugiram em áreas consolidadas da cidade, em bairros onde os terrenos são menores, mais escassos, porém, contam com toda infraestrutura urbana. Ou seja, os próximos empreendimentos devem interagir mais com seu entorno, relacionando sua composição e público alvo, ao local onde será inserido. Deve-se aliar a infraestrutura do bairro já consolidado aos diferenciais do produto. Seria desenvolver um projeto inovador e diferenciado em uma localidade que possa oferecer serviços, comodidade e segurança. Seria integrar o empreendimento à cidade, não evoluindo o projeto de forma individual e desconexa. Para ilustrar melhor, é possível identificar inovadores lançamentos no centro de cidades como São Paulo e áreas urbanas consolidadas, como a região do Iguatemi em Salvador.

Enfim, mesmo lançando apenas empreendimentos mais econômicos, como os atendidos no 11º Feirão Caixa da Casa Própria, ou buscando novas tendências com apartamentos compactos e diferenciados, conclui-se que o momento das incorporadoras e construtoras é de se aperfeiçoarem, terem mais controle de suas ações, maior transparência com o mercado e investidores, maior planejamento em prospecção de novos produtos e gestão de vendas.